UP Legal - právní služby
Francouzská 299/98, Praha 10 - Vršovice
+420 777 737 747
info@uplegal.cz
Menu

5 velkých rizik, na která byste si měli dát pozor při koupi nemovitosti

Mgr. Pavel Kosař
Jan Prošek

Žádný článek nemůže zcela přesně odpovědět na konkrétně vaše specifické otázky. Rádi budeme věnovat část našeho času zdarma i vám.

Vyplňte do formuláře Váš kontakt a počkejte okolo 30 minut, než Vám zavolám já, nebo jeden z kolegů naší advokátní kanceláře. Naším cílem je, abyste nemuseli číst hory textů, z nichž jen malá část dopadne na váš případ. Tím ušetříte mnoho času a získáte velice efektivně a rychle úvodní právní konzultaci zdarma tak, abyste se mohli rozhodnout, zda a případně jaké další kroky podstoupíte.

Pokud byste se na nás chtěli sami ihned obrátit, budeme moc rádi. Můžete to udělat buď zprávou na email info@uplegal.cz, nebo telefonicky na 777 737 747.

I přesto, že je nákup nemovitosti mnohdy největší investicí, kterou lidé ve svých životech uskuteční, stává se, že nevěnují dostatečnou pozornost důležitým faktům, jež jim v důsledku výrazně znepříjemní život. V článku jsme se zaměřili na pět nejčastějších problémů, které v naší advokátní kanceláři řešíme. Jde o situace, kterým bylo možné předejít buď zdarma dostatečnou pečlivostí, nebo s vynaložením minimálních nákladů ve výši jednotek tisíc korun navíc.

1. Faktické vady nemovitosti

Jedním z nejčastějších problémů kupovaných nemovitostí jsou jejich faktické vady. Ty mohou být zjevné, či skryté. U zjevných vad je situace poměrně jednoduchá a do kupní smlouvy lze zapracovat např. nutnost odstranění prodávajícím, nebo slevu z kupní ceny. Většinou jde o vady, které lze rozpoznat na první pohled. V tomto kontextu pouze pozor na vady, které jsou na první dojem drobné, avšak mohou signalizovat mnohem závažnější problém. Jedná například o plíseň v nějaké části domu, nepřirozeně či nepravidelně opadanou omítku, nahnilé části dřevěných podlah u chat či domů s dřevěnými podlahami apod. U skrytých vad je situace výrazně komplikovanější. Nejsou na první pohled zřetelné, bývají mnohdy výrazně závažnější a jejich odstranění hodně drahé. Představit si můžete vady konstrukce střechy, nestabilní zdivo zakryté čerstvou vrstvou omítky či barvou, přístavba domu na špatných základech a tak dále. Speciální kategorií jsou vady, které mohou být okem viditelné, avšak nelze je bez odborných znalostí jako vady rozpoznat. Příkladem mohou být nesprávně instalovaná plastová okna, neprofesionálně zapojená elektroinstalace atd.  Faktickým vadám se lze v některých případech vyhnout, pokud si na prohlídku nemovitosti vezmete odborníka. V dnešní době se na tuto službu někteří stavební inženýři již specializují a zajisté najdete některého na internetu, nebo i ve vašem okolí. Odborník bude schopen velkou část vad odhalit, posoudit jejich závažnost a přibližně vám sdělit i cenu opravy. Jedná se sice o náklady navíc, nicméně na základě zjištěných vad můžete ušetřit stovky tisíc korun, nebo spory o slevu z kupní ceny. U zcela skrytých vad je situace poměrně složitější. Tyto se mohou projevit až soustavnějším užíváním, či prostým během času.

Z praxe můžeme poukázat na případ, kdy prodávající resp. jeho realitní kancelář zatajila kupujícímu fakt, že prodávaný dům má určitou část rozvodů a instalací společnou se sousední nemovitostí. Kupující následně postupně zjišťoval nekonečné množství komplikací, které mu díky tomu vznikají (např. zápach v pokojích atd.). Soused měl i veškeré odpady vedeny skrze nemovitost kupujícího. Navíc komín prodaného domu byl již na domě ve vlastnictví souseda, pokud soused topil v kamnech v sauně, do obývacího pokoje kupujícího šel kouř a vlhlo mu zdivo v kuchyni apod.

2. Právní vady nemovitosti

Druhou skupinou vad nemovitosti jsou vady právní. V této oblasti se jedná zejména o případy existence věcných práv k nemovitosti ve prospěch 3 osob (zástavní právo, věcná břemena, zákaz zcizení apod.), problémy související s podílovým spoluvlastnictvím či pohledávky s nemovitostí související.

Oproti faktickým vadám je možné vcelku jednoduše předejít právním problémům dostatečnou kontrolou veřejných rejstříků v kombinaci se správnými ujednáními kupní smlouvy. Pokud si sami, nebo prostřednictvím advokátní kanceláře uděláte dobrou rešerši, nemělo by vás, na rozdíl od případu skrytých vad, nic překvapit. Velké množství právních vad lze odhalit z katastru nemovitostí. Pokud si necháte udělat výpis z katastru nemovitostí a umíte v něm dobře číst, můžete se vcelku rychle ujistit o základních faktech spojených s právním stavem nemovitosti, případně získáte vodítko, jakou listinu s vyžádat ze sbírky listin katastru nemovitostí. Problematickými však mohou být případy, ve kterých není vada z katastru nemovitostí na první pohled patrná, například existující nájemní vztah se třetí osobou (tyto vztahy v zásadě nezanikají převodem nemovitosti, ale naopak dochází k přechodu práv a povinností na nového vlastníka). S tím souvisí též problematika složené kauce, jejíž řešení je velice vhodné ošetřit již v kupní smlouvě. Nejednou jsme se setkali v případě koupí podílu na nemovitosti, s jehož existencí byly spojené rozmanité písemné dohody dosavadních vlastníků, které následně více či méně zavazují i nového vlastníka. Závěrem by měla být zcela jistě zmíněna i problematika černých staveb a nelegálních stavebních úprav. Černá stavba je stavba, která byla fakticky postavena, aniž by byly splněny všechny zákonné požadavky stavebního řízení. V nejhorším případě vám může být nařízeno i odstranění černé stavby. Jelikož černá stavba neprošla kolaudaci, je u ní i velké riziko, že bude trpět i faktickými vadami, které jsou natolik závadné, že stavbu nelze řádně užívat, nebo se v čase projeví např. vlhnutím zdiva, kroucením podlahy, uhníváním trámů, prasknut tlakové vody, zápachem z odpadu apod.

Z praxe můžeme poukázat například na velké množství sporů vznikajících ze špatně řešeného předkupního práva či dohod spoluvlastníků nemovitosti o užívání společné věci.

3. Špatně sepsaná kupní smlouva a návrh na vklad do katastru nemovitostí

Téma správně či špatně sepsané kupní smlouvy zásadně přesahuje svým rozsahem a závažností předmět tohoto článku. Určitě vždy myslete na to, že kupující a prodávající jsou smluvní strany, které budou vždy hájit zejména vlastní zájmy. Fakticky i realitní kancelář, kterou si většinou vybírá prodávající, je tedy účastník obchodu, který je běžně na straně prodávajícího. Na téma kupní smlouvy pro vás připravíme samostatný článek. V každém případě smlouvy pečlivě čtěte, a pokud pro vás budou komplikované, nebo si nejste v něčem jisti, obraťte se na odborníka, který vám s revizí smlouvy pomůže a naopak v jejím textu bude prosazovat vaše zájmy a ochranu.

Vzhledem ke skutečnosti, že řízení před katastrálním úřadem jsou vyřizována v pořadí jejich dojití katastrálnímu úřadu, je podstatným podat návrh na vklad správně a včas. Vzhledem k velmi formálnímu přístupu katastrálních úřadů je nutné se vyvarovat chybám v návrhu. Nejednou jsme se setkali se situací, kdy klienti podcenili přípravu návrhu na vklad, ve kterém buď nesprávně uvedli popis nemovitostí, uvedli jinou velikost převáděných podílů, nesprávně zapsali předmět věcného břemene, neuvedli všechny účastníky řízení, nebo jen nevyplnili všechny podstatné kolonky apod. Protože každé podání návrhu na vklad je nyní zpoplatněno správním poplatkem ve výši 2.000,-Kč, může se jednoduše stát, že o ně tímto způsobem přijdete, protože po opravě návrhu se bude s opraveným návrhem na vklad pojit i nový správní poplatek.

Z praxe můžeme uvést příklad, kdy ve smlouvě předložené realitní kanceláří byly nepřiměřeně vysoké sankce za porušené každé drobné povinnosti kupujícího a současně krátké lhůty na doložení různých skutečností. Díky okolnostem mimo vliv kupujícího však byly překročeny smluvní lhůty a kupující museli bránit vysokým smluvním sankcím.

 4. Vymezení nemovitosti

Při koupi nemovitosti je velice zásadní, aby byla nemovitost, tedy jak stavba, tak pozemek, řádně vymezena a dále, aby docházelo k převodu opravdu všech nemovitostí, které byly předmětem domluvy před uzavřením smlouvy. Často dochází k situacím, kdy pisatel smlouvy (ať již úmyslně, či nikoliv) opomene zařadit některý z pozemků do kupní smlouvy, což nastává typicky při pluralitě pozemků. Velké překvapení pro nového vlastníka může být zjištění, že mezi jeho domem a chodníkem je ještě cizí pozemek, nebo naopak na jeho domnělé zahradě je obecní pozemek s chodníkem. Stejně tak se stává, že při koupi bytu nejsou převedeny např. podíly na pozemcích okolo domu či přístupová cesta k domu. Některé z uvedených věcí se už jen velice těžko napravují.

Z praxe uvedeme příklad sporu, kdy kupující koupil byt a myslel si, že k němu získává i parkovací stání na povrchu. Pozemek ale nebyl předmětem kupní smlouvy, jelikož pozemek s parkovacími stáními na povrchu měl jiné parcelní číslo.

5. Postavení vlastníka a jeho vlastnické právo

Problémy však nemusí nastávat pouze v předmětu koupě či obsahu kupní smlouvy, ale taktéž i u osoby prodávajícího. V případě, že vlastník uzavřel manželství, může předmětná nemovitost spadat do SJM a k prodeji nemovitosti může být vyžadován souhlas druhého manžela. Skutečnost, že nemovitost spadá do společného jmění manželů bývá patrná z katastru nemovitostí, avšak existují případy, kdy tato skutečnost v katastru nemusí být zohledněna a u předmětné nemovitosti může být veden jako vlastník pouze jeden z manželů. Ani za této situace nelze převést nemovitost jednáním pouze jednoho z manželů a k řádnému převodu je vyžadován souhlas druhého z manželů. Pokud k udělení souhlasu nedojde, může mít neudělení souhlasu následek relativní neplatnosti koupě. Osoba vlastníka může nést dále potenciální komplikace související s probíhajícím soudní či exekuční řízení, stejně jako i hrozící insolvenčním řízení. Existence takovýchto řízení může pro kupujícího znamenat různě závažná rizika, nebo v horších případech i ztrátu nemovitosti.

Z praxe jsme řešili příklad, kdy manžel již za trvání manželství nabyl nemovitost, která byla zapsána do katastru nemovitostí do jeho výlučného vlastnictví (ano i to lze technicky v ČR provést). Manžel před rozvodem byt prodal, ale manželka se o tom dozvěděla a transakci rozporovala.

Závěr

Výše uvedený přehled neobsahuje úplný výčet všeho, co vás může při koupi nemovitosti potkat. Jde o výčet 5ti nejčastějších problémů, které následně v naší advokátní kanceláři řešíme. Koupě a související převod nemovitosti má mnoho aspektů, které je nutno ošetřit, a které je nutno zvážit. Z tohoto důvodů nelze než doporučit si pro převod nemovitosti zajistit právní zastoupení, minimálně pro revizi kupní smlouvy, kterou předkládá k podpisu prodávající, či realitní zprostředkovatel. Jelikož cena za tyto právní služby bude v běžných případech v jednotkách tisíc korun a řešit se dá i on-line, zabere vám minimum času a vzhledem k ceně nemovitosti poskytne za minimální cenu vysokou přidanou hodnotu. Rádi pomůžeme i při vašem obchodu s nemovitostmi, ať už budete kupující, či prodávající.

Mgr. Pavel Kosař
Jan Prošek

Žádný článek nemůže zcela přesně odpovědět na konkrétně vaše specifické otázky. Rádi budeme věnovat část našeho času zdarma i vám.

Vyplňte do formuláře Váš kontakt a počkejte okolo 30 minut, než Vám zavolám já, nebo jeden z kolegů naší advokátní kanceláře. Naším cílem je, abyste nemuseli číst hory textů, z nichž jen malá část dopadne na váš případ. Tím ušetříte mnoho času a získáte velice efektivně a rychle úvodní právní konzultaci zdarma tak, abyste se mohli rozhodnout, zda a případně jaké další kroky podstoupíte.

Pokud byste se na nás chtěli sami ihned obrátit, budeme moc rádi. Můžete to udělat buď zprávou na email info@uplegal.cz, nebo telefonicky na 777 737 747.

Top closearrow-circle-o-downellipsis-v