Zpětvzetí výpovědi z nájmu bytu pronajímatelem, výpověď z nájmu bytu

Ať už jste v pozici pronajímatele či nájemce, pravděpodobně budete jednoho dne potřebovat správně vypovědět nájemní smlouvu. Možná ani netušíte, jaké důsledky může mít, když to uděláte špatně. Zpětvzetí výpovědi není vůbec jednoduché a bez součinnosti druhé smluvní strany je prakticky nemožné. 

Zákon č. 89/2021 Sb. občanský zákoník (dále jen „Občanský zákoník“) upravuje způsoby ukončení nájemního vztahu, jak ze strany pronajímatele, tak ze strany nájemce, velmi obšírně a komplexně. Tento článek bude věnován právě jednomu z možných způsobů ukončení nájemního vztahu pronajímatelem – výpovědí a následkům jejího zpětvzetí. Dále nebude v článku rozlišováno, zda je uzavřen nájemní vztah na dobu určitou či neurčitou, neboť níže uvedené závěry platí v obou případech.

Předně si dovolím ve zkratce uvést, že výpověď ze strany pronajímatele lze dát dle Občanského zákoníku nájemci pouze v zákonem stanovených situacích. Občanský zákoník dává možnost pronajímateli dát výpověď bez výpovědní doby, nebo s výpovědní dobou. Aby vzniklo pronajímateli právo dát nájemci výpověď, je nutné, aby porušení povinností ze strany nájemce mělo značnou intenzitu, závažnost a serióznost. Z toho plyne, že např. výpověď bez výpovědní doby lze dát nájemci pouze v závažných případech, jako například když nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem, za což se považuje například nezaplacení nájemného po dobu delší než tři měsíce či poškození předmětu nájmu závažným nebo nenapravitelným způsobem. V případě výpovědi s výpovědní dobou je Občanský zákoník o něco mírnější.

Rádi bychom se dále v tomto článku věnovali speciálně následkům zpětvzetí již dané (řádně doručené, platné) výpovědi, kterou dal pronajímatel nájemci. Taková situace nastane, pokud si pronajímatel sám výpověď rozmyslí, nebo ho k tomu dotlačí např. nájemník, který mu na základě věcné právní argumentace sdělí, že výpověď považuje za neplatnou a uvede relevantní důvody její neplatnosti.

Pro posouzení následků samotného zpětvzetí výpovědi není nutné rozlišovat, zda byla výpověď dána s výpovědní dobou či nikoliv, neboť uvedené není pro posouzení samotných následků zpětvzetí relevantní. Považuji za nezbytné připomenout, že výpověď je dle právní teorie jednostranný právní úkon, jehož účinky nastávají v okamžiku, kdy se dostane do sféry dispozice příjemce, tedy nájemce.

Vzhledem k tomu, že se jedná o jednostranný právní úkon, dala by se předpokládat možnost jej vzít zpět. Nicméně na základě dosavadní judikatury Nejvyššího soudu lze jednoznačně konstatovat, že to možné není. Není možné jednostranně odvolat (vzít zpět) výpověď z nájmu bytu, neboť se jedná o hmotněprávní adresný úkon, jehož účinnost nastává, je-li doručen adresátovi, tedy dostane se do jeho dispozice. Dle judikatury Nejvyššího soudu je dovršen proces samotného jednostranného úkonu právě tím, že dojde tento specifický projev vůle do sféry adresáta. Tím se stává právně závazným a již jej nelze jednostranně odvolat. Uvedené vyplývá také z úpravy ukončení nájmu výpovědí v Občanském zákoníku, který možnost odvolat (vzít zpět) výpověď neupravuje a stanovuje, že jedinou obranou proti této výpovědi je žaloba na určení její neplatnosti. Není-li tato žaloba podána, uplynutím výpovědní lhůty nájem bytu zanikne, a to i za situace, kdy pronajímatel vezme danou výpověď zpět. Z právního hlediska toto zpětvzetí nemá právní účinky, které by strany očekávaly, neboť nelze tento úkon učinit.

Pozor, z výše uvedeného vyplývá, že pokud řízení o žalobě na určení neplatnosti výpovědi skončí jiným způsobem než rozhodnutím, že výpověď je neplatná – třeba i na základě zpětvzetí žaloby nájemcem (třeba proto, že považoval jednostranné zpětvzetí výpovědi pronajímatelem za platné), zanikne nájemní vztah k předmětu nájmu uplynutím výpovědní doby. Jednostranné zpětvzetí či odvolání výpovědi tedy není možné, je neplatné.

Řešením je z mého pohledu pouze nový dvoustranný právní úkon, jehož podobu zákon přesně nedefinuje. V naší praxi jsme uzavírali např. dokumenty s názvem dohoda o zpětvzetí výpovědi z nájmu bytu či jednoduše dohoda o narovnání. Naše závěry potvrzuje i dosavadní judikatura Nejvyššího soudu, ze které vyplývá, že lze vzít v úvahu zpětvzetí výpovědi z nájmu bytu pouze formou dvoustranného právního jednání pronajímatele a nájemce, tedy např. ve formě dohody o narovnání.

Dále dle judikatury Nejvyššího soudu neobstojí ani situace (argumentace), kdy pronajímatel vezme zpět výpověď v průběhu již rozběhnutého soudního sporu o určení neplatnosti výpovědi a následně nájemce, v pozici žalobce, vezme z důvodu onoho zmíněného zpětvzetí výpovědi žalobu zpět. Uvedené procesní úkony se můžou stranám jevit podobně, jako výše uvedené „narovnání stran“, neboť záměrem se jisto shodují, nicméně i tento postup Nejvyšší soud neakceptoval a stanovil, že pokud nájemce, v pozici žalobce, vzal předmětnou žalobu zpět, nájemní vztah skončil uplynutím výpovědní doby.

Nájemce, který by tedy byl v dobré víře, že sdělení pronajímatele mu stačí pro nepodání žaloby (nebo zpětvzetí žaloby) by pak byl hodně překvapený, že se z bytu musí vystěhovat. V té chvíli by pravděpodobně byla lhůta k podání žaloby již promeškaná a neexistovala by jakákoli další obrana nájemce, byť by původní výpověď byla z nějakého důvodu opravdu neplatná.

Pronajímatel by mohl být naopak velice překvapen (tuto situaci jsme reálně zažili), že mu nájemce odmítne poskytnout součinnost ke zpětvzetí výpovědi do doby, než mu pronajímatel uhradí veškeré náklady spojené s poskytnutím právních služeb. Pronajímatel je v té chvíli v zajetí, jelikož sám zpět výpověď vzít nemůže, ale souběžně již předpokládá, že u soudu bude neúspěšný a ponese tedy náklady právního zastoupení nájemce, které budou pravděpodobně v nižších desítkách tisíc korun. V takové chvíli doporučujeme využití ustanovení Občanského zákoníku souvisejících s předcházením škod, což může výši nákladů soudního řízení zmírnit. Takový postup bude již určitě vyžadovat právní pomoc.   

Závěrem lze tedy konstatovat, že z výše uvedeného jasně vyplývá, že podání výpovědi je stejně, jako třeba uzavření nájemní smlouvy, závažný právní úkon, který je nutné brát váženě, protože lze celkem jednoduše pokazit. Pokud má zájem pronajímatel vzít již podanou výpověď zpět, lze uvedené zhojit pouze tak, že smluvní strany nájemního vztahu uzavřou dohodu o zpětvzetí výpovědi z nájmu, případně odhodu o narovnání či novou nájemní smlouvu. Bez součinnosti nájemce se tedy neobejde. V případě, že strany tuto dohodu neuzavřou a nájemce nenapadne platnost výpovědi žalobou, skončí nájemní vztah uplynutím výpovědní doby.

Zdroj:
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5029/2016 2288 a 2291 Občanského zákoníku
Komentář k § 2288 a 2291 Občanského zákoníku